Découvrez la vidéo "Immobiler locatif et Retraite"

Bruno Dell'Oste, Directeur Commercial

C’est un lieu commun d’affirmer aujourd’hui qu’il est important de préparer sa retraite.

• Aujourd’hui, dix actifs financent quatre retraités.
• En 2040, dix actifs financeront sept retraités. Cette évolution démographique se traduira dans les montants versés aux retraités puisque la baisse annoncée des revenus sera de l’ordre de 50% pour un cadre et 80% pour un commerçant.
  

La solution pour préparer sa retraite est simple et connue : il suffit d’épargner régulièrement afin de se constituer un capital qui distribuera des revenus complémentaires.

De nombreuses stratégies existent pour la mise en oeuvre d’une telle solution : assurance-vie, PEA, immobilier locatif, PERP, contrat Madelin… Chacune de ces stratégies comporte des spécificités ; elles seront adaptées à certains mais pas à d’autres en fonction des situations familiale, professionnelle, fiscale, ainsi qu’en fonction des sensibilités et des objectifs.
Ici l’intervention d’un conseiller maîtrisant les caractéristiques de chacune des possibilités est indispensable pour qui veut gérer efficacement son patrimoine.

Attachons-nous à la solution investissement dans l’immobilier locatif - stratégie particulièrement adaptée au financement de la retraite dans de nombreux cas.
Il s’agit tout d’abord d’un placement sécuritaire (la pierre résiste à l’épreuve du temps) et accessible. Il est en effet possible d’investir à hauteur de 100 000 € en ne mobilisant que 30 000 € ainsi qu’une épargne mensuelle de 300 € et de réaliser une économie d’impôt de l’ordre de 20 000 €.

L’immobilier locatif est un produit adapté à la retraite puisqu’il peut être financé à crédit : les mensualités sont couvertes par les loyers ainsi que par une épargne complémentaire.
Investir à crédit permet en outre de bénéficier d’un effet de levier. Il est plus rentable de placer 200 000 € en empruntant 150 000 € plutôt que de ne placer que 50 000 €.
Emprunter permet en outre de protéger efficacement ses proches puisque le crédit est assuré. En cas de décès prématuré l’assurance solde le crédit et les proches perçoivent les loyers.

Par ailleurs, les pouvoirs publics, conscients du manque de logements (on estime le déficit à un million de logements en 2008), adoptent des politiques fiscales incitatives dans ce domaine. Il est ainsi possible, en achetant un appartement locatif, de réduire substantiellement son imposition sur le revenu et dans certains cas, son ISF, voire ses cotisations sociales pour les commerçants.

Enfin, au regard de la transmission de son patrimoine, l’immobilier permet de mettre en oeuvre des stratégies très efficaces puisque l’on peut donner un appartement à ses enfants tout en se réservant les loyers qui pourront être attribués au conjoint survivant.

L’immobilier locatif est donc une bonne solution pour protéger ses proches, payer moins d’impôts, financer sa retraite, protéger son conjoint et transmettre à ses enfants.
Encore faut-il se poser les bonnes questions avant d’investir.

• Sur quel marché se positionner ?
• Le neuf ou l’ancien ?
• Le marché de l’habitation ou des bureaux ?
• Faut-il mieux investir en direct ou par l’intermédiaire d’une SCPI ?
• Est-il plus intéressant de louer en nu et percevoir des revenus fonciers ou de louer en meublé et percevoir des bénéfices industriels et commerciaux ?
• Quels sont les avantages d’un bail commercial par rapport à un bail d’habitation ?
• Quel dispositif fiscal choisir en fonction de la tranche marginale d’imposition ?
• Quel sera l’impact de tel investissement sur le patrimoine dans sa globalité ainsi que sur le budget ?

Là encore, l’intervention d’un professionnel du conseil en gestion de patrimoine est incontournable dans la mesure où tout investissement (surtout immobilier) doit intégrer des considérations financières, fiscales et patrimoniales plutôt que des réactions subjectives.

Un placement qui ne déçoit pas sur le long terme
Découvrez ci-joint, quelques exemples de valorisation de lots que nous avons vendus il y a une vingtaine d'année, à une période où les prix étaient élevés pour un investissement sur la durée.

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Pierre Nechelis
Formation 

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