L’ISF est un impôt de solidarité sur la fortune à payer dès que son patrimoine dépasse 760 000€. Les biens sont déclarés pour leur valeur vénale.

LA RESIDENCE PRINCIPALE est la demeure habituelle de la famille. Le contribuable ISF, propriétaire de sa résidence principale, peut appliquer une décote de 20% sur la valeur de celle-ci (arrêt Fleury)

LA SOCIETE CIVILE est une personne morale qui vient s'interposer entre le bien immobilier proprement dit et la famille. C’est-à-dire que la famille n'est pas propriétaire du bien mais des parts de la société civile qui détient le bien.

Attention cette remarque est très importante car beaucoup d'associés se comportent comme s'ils étaient directement propriétaires du bien.

Question : comment faire sa déclaration ISF quand sa résidence principale est dans une société civile ? En réalité, selon les cas, deux décotes peuvent être appliquées.

• Première décote : Décote de 20% pour l’arrêt Fleury
  Les associés de SCI peuvent –ils bénéficier de cette décote ?
  • Oui, si leur société civile est totalement transparente !
    (Les sociétés civiles transparentes sont celles visées à l’article 1655ter du CGI. Ces sociétés sont considérées comme n’ayant pas de personnalité distincte de celle de leurs membres. Dans ce type de société, les associés sont traités fiscalement comme s’ils étaient directement propriétaires des biens de la société, c’est pourquoi en matière d’ISF la résidence principale détenue dans une société transparente bénéficie de la réduction de 20%. A noter : on rencontre très peu de SCI transparente.)
  • Non, si leur société est semi-transparente.
  
  
• Deuxième décote : Les associés peuvent également appliquer une décote du fait d’une moindre liquidité des parts. Le montant de cette décote augmente en fonction du nombre d’associés.

Appliquons ce qui vient d‘être dit, ci-dessus, à la SCI LA SAPINIERE
On a pu lire dans la presse que le couple de Mr Hollande et Mme Royale a créée une Société Civile Immobilière dénommée Hollande-Royal dans le but d’acheter leur résidence principale. Celle –ci est située dans une belle résidence à Boulogne-Billancourt, le prix d’acquisition annoncé est de 877 862 €.
Leur société civile comprend 4 actionnaires :

• 1/3 des parts appartient à Madame Ségolène Royal
• 1/3 des parts appartient à Monsieur François Hollande
• Le dernier tiers appartient aux père et mère de Mr François Hollande

En 1998, cette société change de nom pour devenir la SCI "la Sapinière". En 2006, la valeur vénale du bien représenterait, d’après ce qu’on a pu lire dans la presse, 1,4 millions d’euros.

Question : Combien Mr Hollande et Mme Royal doivent-ils déclarer à l’ISF ?
Il faut noter au passage que les concubins, les partenaires liés par un Pacs font également une déclaration commune comme s’ils étaient mariés.
Théoriquement la déclaration ISF prend en compte la valeur vénale des biens. La question qui se pose ici est celle des décotes.

Première décote
Pour la résidence principale, le contribuable propriétaire peut appliquer une décote de 20% depuis l’arrêt Fleury. Mr Hollande et Mme Royal peuvent –ils bénéficier de cette décote ?

• Oui, si leur société civile est totalement transparente !
• Non, si leur société civile est semi-transparente.

Deuxième décote
On peut également appliquer une décote du fait d’une moindre liquidité des parts. Le capital de la SCI « la Sapinière » étant détenue par 4 actionnaires, dont les parents de Mr Hollande, la décote est possible.

Théoriquement, Madame Royale et Mr Hollande devraient déclarer chacun, dans l’annexe 3 de leur déclaration commune :

• dans le cadre d’une SCI transparente
  Un tiers des parts de la SCI, évaluée à 1/3 de la valeur vénale du bien, soit : 1 400 000/3 = 466 666 €.
  Au titre de la résidence principale, il faut appliquer à ce montant une décote de 20% soit 93 300 € .
  Ce qui porte la valeur de leur part à 373 300 €, sur laquelle on peut appliquer la 2ème décote de 20% pour moindre liquidité, soit une décote de 74 600€.
  Dans ce cas de figure la valeur à déclarer représente environ 300 000 €, pour chacun des « conjoints ».
• dans le cadre d'une SCI semi-transparente
  Seule la décote de 20 % pour liquidité moindre est applicable : la valeur à déclarer représente donc environ 374 000€.

Michel Brillat, Directeur du département
Ingénierie Patrimoniale de l’Union Financière de France

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